＜マンション管理のムダとワナ　安心な方法教えます（１５）＞　

(2012/2/6)

■管理費削減の成功例　競争入札実施し半額で契約

　最終回は管理費削減の成功例です。関西地方の７８世帯のマンション。管理会社の言いなりで過ごしてきましたが、築１２年目に転機が訪れました。

　給水方式変更によるポンプ代と貯水槽撤去工事で、管理会社Ｘが出した見積もりが１３００万円。さすがに高いと感じた管理組合が、他社から取った安い見積もりを見せると、あっさり１千万円に。組合は「ずっと大損してきたのでは」と不信感を抱いたのです。

　長期修繕計画は、約２０年後の第３回大規模修繕時には大赤字になる見込み。世帯平均で月１万８千円の値上げが必要とＸ社から言われ、私の会社に相談が来ました。

　財務書類を見た私は、年１４５０万円の管理費を、６７０万円まで下げられるはずだと査定。するとＸ社は、組合と私たちが正式契約する前に、１２５０万円への値下げを提示してきました。

　しかし内容は、定期清掃の回数を減らすなど品質ダウンによるもの。しかも既存の「管理報酬」と「一般管理費」の区別が不明で、“二重取り”の事実にも気付いた組合は、管理会社交代もあり得る構えで、競争入札実施を決意しました。

　私たちは、逆に品質をアップさせた管理委託業務仕様書を作り、参加業者を募集。熱心な組合理事は自分でもネット検索で業者を集め、管理会社と各専門業者の計５７社が入札しました。

　住民は絞った４社から説明を聞き、各社が管理中の物件も見学。投票の結果、管理会社は交代し、管理費は１２５０万円から５３％減の５８０万円に。内訳では、事務管理業務費が２６０万円減、緊急対応業務費が２００万円減。エレベーターや機械式駐車場の保守なども各専門業者との直接契約に変えました。

　浮いたお金は２０年間にすると１億３千万円超。第２回、第３回の大規模修繕を賄えます。こうして長期修繕計画が健全に生まれ変わったのです。（須藤桂一・１級建築士）　＝おわり＝