マンションの大規模修繕工事などのために、区分所有者らが負担する修繕積立金について、長期修繕計画で必要と定めた積立額に対し、実際の額が「不足している」と答えた管理組合が計３６・６％に上ったことが、国土交通省の調査で分かった。新築分譲時に低く設定した積立金を、計画通り増額できていないことが背景にあるとみられる。（斉藤正志）
修繕積立金が不足したままでは、１２～１５年程度の周期で行う大規模修繕工事が計画通りにできず、大幅な値上げが必要になる可能性がある。
国交省が５年に１回、実施する「マンション総合調査」は、２０２３年１０月～２４年１月に全国約４３００の管理組合を対象とした。
長期修繕計画に対する実際の積立額との差は、２０％超の不足が計１１・７％となり、８０％超は計５・０％に上った。１０％超～２０％が３・７％、５％超～１０％が２・９％、５％以下が１８・３％だった。
計画的な増額が難しい理由の一つには、その積み立て方式がある。
同調査によると、４７・１％の管理組合が新築分譲当初は修繕積立金を低く抑え、段階的に値上げする「段階増額積み立て方式」を採用していた。将来の修繕に必要な額を見据え、均等に案分して負担する「均等積み立て方式」は４０・５％だった。
国交省は、安定的な積み立てのためには、均等積み立て方式が望ましいとするが、現状は段階増額積み立て方式を採用する管理組合が多い。マンションの開発業者が買い手側の負担を軽く見せるため、分譲当初から同方式を設定しているケースがあるとみられる。
同方式を用いる管理組合の５９・４％は「計画通りの額まで増額できた」と答えた。一方で、２６・４％は「引き上げはできたが計画通りの額までは増額できなかった」、７・８％は「増額を検討したことも実施もしたこともない」、３・６％は「増額したかったができなかった」とした。
修繕積立金の引き上げは、管理組合の総会で過半数の賛成を得る必要がある。合意形成がうまくいかず、長期修繕計画で見積もった通りに増額できないケースがある。
一方、修繕工事費は高騰している。２２年２月からのウクライナ戦争に端を発した円安により、輸入に頼っていた資材価格が上がっている上、２４年４月からの建設業の残業規制で人件費が高くなっているためだ。
国交省によると、２２年末時点のマンションの総戸数は約６９４万３千戸。うち築４０年以上は約１２５万７千戸で、４２年末には３・５倍の約４４５万戸まで増えるとしている。
マンションの老朽化が社会問題化しつつあるが、同調査では、老朽化対策について「議論したことがない」と答えた管理組合が６６・１％に上り、「ある」は２５・８％にとどまった。
兵庫県マンション管理士会会長の玉田一成さん（７１）は「修繕工事などの費用を抑えるためには、管理会社に頼りすぎず、管理組合が自ら業者を選ぶなど、自立することが大切。工事費用は高額でも、長い目で見て、前もって準備しておけば乗り切れる」と話す。
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玉田さんに、大規模修繕工事を割高にしないために必要なことや、修繕積立金を値上げするためのポイントなどを聞きました。
マンション管理＜１＞積立金不足「実態はもっと多い」 鬼門は２度目の修繕工事
マンション管理＜２＞割高な修繕工事にしないために絶対必要なこと
